Домой Новости Россия Споры вокруг ТСЖ

Споры вокруг ТСЖ

1822
0

В настоящее время в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме собственники жилых помещений многоквартирного дома объединяются в товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ).

Процедура создания, организация деятельности, способ управления ТСЖ четко регламентированы в Жилищном кодексе Российской Федерации, однако на практике возникает множество злоупотреблений, нарушений установленных законом процедур и, соответственно, большое количество споров между ТСЖ и контролирующими его органами, ТСЖ и его членами и так далее. Рассмотрим ряд самых насущных вопросов, возникающих при осуществлении ТСЖ своей деятельности. В соответствии с ЖК РФ органом управления ТСЖ является общее собрание его членов, соответственно собственники ТСЖ зачастую обжалуют в судебном порядке решения общего собрания либо просят суд признать общее собрание неправомочным по той или иной причине.

Так например, истцы Иванов В.В., Солодухин Н.Л., Антипчук О.В., Кузенков С.В., Конкилова Т.П.обратились в суд с требованиями о признании протокола и решения собрания членов ТСЖ «Аврора», проведенного путем заочного голосования недействительным. По мнению истцов, при проведении собрания нарушена процедура инициации собрания, а именно требование членом ТСЖ «Аврора» о проведении оспариваемого собрания не соответствовало Уставу ТСЖ «Аврора» – было ненадлежащим образом оформлено, в нем не была определена конкретная дата проведения собрания, подписной лист прилагался отдельно к заявлению. Истцы считают организацию собрания силами инициативной группы нарушением своих прав, как законно избранных членов Правления ТСЖ «Аврора». Кроме того, при проведении собрания существенно нарушена процедура уведомления членов ТСЖ о предстоящем собрании. В обоснование своих требований истцы указали на несоответствие вопроса повестки для собрания – а именно изменений Устава ТСЖ «Аврора» на следующую редакцию: «Голоса собственников нежилых помещений при голосовании учитываются с коэффициентом 1/2» – статьям 48, 146 Жилищного кодекса РФ, которыми установлено количество голосов, определенных для каждого собственника помещений в доме.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что проведенное оспариваемое собрание членов ТСЖ в форме заочного голосования, является внеочередным, т.к. срок созыва годового собрания не наступил. Внеочередное собрание может быть инициировано Председателем Правления товарищества, Правлением товарищества, Ревизионной комиссией товарищества, членами товарищества, количеством не менее двадцати человек. Члены товарищества, выступающие инициаторами проведения внеочередного общего собрания, направляют в Правление товарищества письменное, надлежаще оформленное требования о его проведении с указанием даты, времени, места проведения, повестки дня. Правление товарищества в течение десяти дней с момента получения требования должно принять меры к его созыву и проведению. В случае, если правление не примет в установленные Уставом сроки мер по созыву общего собрания членов товарищества, инициаторы вправе созвать и провести общее собрание членов товарищества самостоятельно.

Как установлено в судебном заседании, подтверждается материалами дела и не оспаривалось сторонами, инициативная группа обратилась в Правление ТСЖ с целью инициировать проведение внеочередного собрания по вопросам прекращения полномочий действующего Правления ТСЖ, избрания нового Правления, внесений изменений в Устав ТСЖ. В установленный Уставом ТСЖ срок Председателем Правления ТСЖ мер к созыву и проведению собрания принято не было. В силу буквального толкования положений Устава ТСЖ, суд пришел к выводу о том, что вследствие бездействия Правления ТСЖ по созыву общего собрания, инициаторы имели право самостоятельно провести общее собрание. Доводы истцов о том, что заявление о проведении собрания не содержит подписей членов инициативной группы, не могут быть приняты судом во внимание, т.к. в материалах дела имеются заявления от всех членов инициативной группы в том, что они подписывали заявление о проведении общего собрания членов ТСЖ на отдельном листе в форме приложения. Доказательств того, что волеизъявления кого-либо из членов инициативной группы отсутствовало при подписании заявления о проведении собрания членов ТСЖ, стороной истца не представлено.

Судом установлено, что часть членов ТСЖ извещалась под роспись в получении бланка опросного листа участия в оспариваемом голосовании, остальным членам ТСЖ уведомления вместе с опросными листами по повестке дня направлены посредством почтовой связи в установленный срок. Ссылка истцов Конкиловой Т.П., Антипчука О.В. о нарушении их прав при извещении не нашли своего подтверждения в судебном заседании. В первый день голосования оспариваемого собрания ТСЖ, состоялась очная встреча членов ТСЖ, жителей дома для обсуждения вопросов текущего управления многоквартирным домом. По результатам встречи оформлен протокол, из которого следует об участии Конкиловой Т.П., Антипчука О.В., а также Председателя Правления ТСЖ в обсуждении касательно установления коммунальных платежей и иных вопросов. Кроме того, суд учитывает, что Антипчук О.В.,, Иванов В.В., Кузенков С.В., Солодухин Н.Л. входили в состав действовавшего на момент проведения собрания Правления ТСЖ и должны были знать о времени собрания и повестке дня в силу того, что именно в Правление члены инициативной группы подавали заявление о проведении общего собрания членов ТСЖ, что подтверждается перепиской Правления с инициативной группой.

Однако суд посчитал, что принятое на общем собрании членов ТСЖ «Аврора» Решение по 7-му вопросу повестки дня – изменение редакции п. 8.13 Устава ТСЖ с включением формулировки «Голоса собственников нежилых помещений при голосовании учитывать с коэффициентом 1/2» противоречит действующему законодательству и должно быть признано судом незаконным по следующим основаниям. В соответствии с п. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Вопросы, связанные с исчислением количества голосов, принадлежащих каждому собственнику, вне зависимости от того, является он членом товарищества или нет, полностью урегулированы ЖК РФ и не могут изменяться путем принятия иных положений в Устав Товарищества. Между тем, признание судом решения по одному из вопросов повестки дня не соответствующим законодательству и подлежащему признанию незаконным не делает Решение собрания недействительным в целом. Таким образом, судом принято решение о частичном удовлетворении исковых требований и признании незаконным решения общего собрания членов ТСЖ в части дополнения Устава ТСЖ «Аврора» следующей формулировкой: «Голоса собственником нежилых помещений при голосовании учитываются с коэффициентом 1/ 2». В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказал.

Можно сделать вывод, что во избежание споров и конфликтных ситуаций, необходимо процедуру проведения общего собрания ТСЖ в части, не урегулированной ЖК РФ, детально прописывать в Уставе товарищества. При этом Устав ТСЖ не может противоречить ЖК РФ, в противном случае, не соответствующие Закону положения будут признаны недействительными и не соответствующими законодательству, поскольку Устав ТСЖ обладает меньшей юридической силой и не может противоречить Жилищному кодексу РФ.

Также следует выделить споры о ликвидации ТСЖ, с подобными исками в суд выходят представители Главного управления «Государственной жилищной инспекции», поскольку вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации товарищества собственников жилья в случае выявления нарушения порядка создания товарищества собственников жилья.

Из судебной практики, Главное управление «Государственная жилищная инспекция» Тверской области обратилось в суд с иском к Товариществу собственников жилья о ликвидации последнего.

Поскольку в ходе проведения мероприятий по государственному контролю Главным управлением установлено, что товарищество собственников жилья создано с нарушением норм жилищного законодательства, а именно, в нарушение статьи 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом до настоящего времени собственниками жилых помещений данного дома не определен. По мнению истца, Решение о создании ТСЖ не является Решением о выборе способа управления, различие в решении указанных вопросов состоит не только в разном предмете вопроса, но и в предусмотренной законодательством процедуре принятия решения по этим двум вопросам.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. Из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, установлено, что собственниками данного многоквартирного дома проведено общее собрание, по результатам которого создано товарищество собственников жилья «Заволжье». Согласно акту и предписанию контролирующего органа установлено, что ТСЖ «Заволжье» рекомендовано устранить несоответствие устава товарищества собственников жилья «Заволжье» нормам Жилищного кодекса РФ в определенный срок и предоставить копию реестра членов ТСЖ «Заволжье».

Анализируя все доказательства в их совокупности, суд считает, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Согласно ст. 161 ЖК РФ, одним из способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья. Часть 3 статьи 161 ЖК РФ гласит о том, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, большинством голосов принято Решение о создании ТСЖ «Заволжье». Данное Решение до настоящего времени никем не оспорено, является законным и обоснованным, принятым в соответствии с жилищным законодательством, редакция которого действовала на тот период времени. При проведении собрания все собственники квартир фактически избрали способ управления домом в виде управления товариществом. Из протокола собрания видно, что вопрос об избрании способа управления отдельно не указан, однако по определению невозможно решить вопрос о создании ТСЖ без решения вопроса об избрании способа управления домом. Все собственники квартир знали о нескольких способах управления МКД, это общеизвестная информация, многочисленные управляющие компании в тот период времени предлагали свои услуги, однако все собственники желали управлять домом путем товарищества для того, чтобы иметь возможность контролировать деятельность ТСЖ и участвовать в жизни дома. Фактически собственники квартир желали управлять домом именно таким способом (ТСЖ) и не желают его изменять до настоящего времени. Сам факт создания ТСЖ в доме подтверждает избрание всеми собственниками способа управления домом товариществом. Создание ТСЖ само по себе является следствием избрания способа управления домом, и не может являться подтверждением противоправных действий ТСЖ. Кроме того, существование до настоящего времени ТСЖ, свидетельствует о его деятельности в интересах собственников жилых помещений в доме, а значит, свидетельствует об управлении домом товариществом. Никто из собственников до настоящего времени не желал избрать другой способ управления, хотя нормы ст. 161 ЖК РФ предоставляют такое право собственникам. В соответствии с ч.1 ст. 141 ЖК РФ ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Согласно ч. 2 ст. 61 ГК РФ, юридическое лицо может быть ликвидировано по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер. Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

ТСЖ «Заволжье» создано Решением большинства собственников, о чем свидетельствует протокол № 1 общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тверь, Петербургское шоссе, д. 113. Соответственно, нельзя ликвидировать ТСЖ, не признав незаконным документ, который является основанием для создания ТСЖ. Ликвидация ТСЖ должна являться следствием решения вопроса о признании незаконным и отмене решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение о создании собственниками ТСЖ, анализ положений принятого Устава, фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления, а именно управление ТСЖ. При таких обстоятельствах, доводы о том, что на повестке дня общего собрания не ставился вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом, не состоятельны.

Действия жилищной инспекции по обращению в суд являются не правомерными по следующим обстоятельствам.

Свои исковые требования ГЖИ основывает на том, что до настоящего времени собственниками жилых помещений дома не выбран способ управления дома. Протокол № 1, как раз и является подтверждением решения собственников помещений дома о создании товарищества собственников жилья, следовательно, они реализовали свое право по выбору способа управления домом, предоставленное им ст. 161, п.2 ЖК РФ.

На основании изложенного, суд считает, что в удовлетворении исковых требований Главному управлению «Государственная жилищная инспекция» Тверской области следует отказать.

По результатам изучения судебной практики следует сделать вывод, что суды часто принимают решения на основании буквального толкования норм устава товарищества собственников жилья, исходя из фактических обстоятельств дела. При принятии судом решения принимается во внимание наличие волеизъявления членов товарищества собственников жилья, а также оцениваются последствия принятого судом решения для собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома. Следует также отметить, что некоторые вопросы не нашли четкого урегулирования в законодательстве Российской Федерации, поэтому особое внимание таким положениям следует уделять при принятии уставов ТСЖ, четко прописывать все процедуры, избегая противоречий с действующим Российским законодательством.

Источник: Клерк.Ру

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here